만 35~39세도 10월 19일 신규 보증신청분부터 청년특례 전세보증을 받을 수 있습니다
올해 만 37세인 무주택 직장인이 보증금 2억원짜리 전세를 구하면, 10월 18일까지는 1억 6천만원까지 빌릴 수 있었습니다. 청년특례 전세보증은 만 34세까지만 받을 수 있어, 주택금융공사 일반 전세보증(이하 일반 보증)의 한도가 적용됐기 때문입니다. 10월 19일 신규 보증신청분부터 대상이 만 39세까지 넓어져, 같은 전세에 1억 8천만원까지 빌릴 수 있습니다.
주택금융공사는 10월 8일 이 확대를 10월 19일 신규 보증신청 건부터 적용한다고 밝혔고, 상품 안내의 나이 기준도 ‘신청일 기준 만 39세 이하’로 바뀌었습니다. 만 35~39세라면 신청 전에, 구하려는 전세의 보증금으로 청년특례 한도가 실제로 더 큰지부터 따져 볼 만합니다.
핵심 3줄
- 소득 7천 이하 무주택 35~39세도 10월 19일 신청분부터 대상입니다.
- 보증금 2억 전세라면 일반 보증보다 내 돈이 2천만원 덜 듭니다.
- 신혼·유자녀가 아니면 2억 5천 넘는 전세는 일반 보증 한도가 큽니다.
청년특례 전세보증 대상은 만 39세까지 넓어졌고, 신혼·유자녀 한도의 상한은 3억원으로 올랐습니다
흔히 ‘청년 전세대출’이라고 부르는 상품 가운데 이번에 대상 나이가 넓어지는 것은 주택금융공사의 청년특례 전세보증입니다. 은행 전세대출의 100%를 주택금융공사가 보증하는 상품입니다. 금융위원회는 8월 13일 부동산 금융대책(이하 8·13 대책)에서 대상을 만 39세 이하 무주택 청년으로 넓히기로 했습니다. 소득 요건은 부부 합산 연 7천만원 이하로 전과 같습니다. 신혼부부는 합산 소득이 7천만원을 넘어도 한 사람의 연소득이 7천만원 이하면 되고, 이때는 소득을 입증한 사람이 대출을 신청해야 합니다.
한도는 보증금의 90%와 2억원 중 적은 금액이라, 2억원이 상한입니다. 신혼부부나 자녀가 있는 가구(이하 신혼·유자녀)는 10월 19일부터 이 상한이 3억원입니다. 주택금융공사는 신혼가구를 대출신청일이 혼인신고일로부터 7년 이내인 가구(3개월 안에 결혼할 예정인 경우 포함)로, 자녀가 있는 가구를 미성년 자녀(태아 포함)가 1명 이상인 가구로 정했습니다.
| 구분 | 청년특례 전세보증(10월 19일부터) | 일반 전세보증 |
|---|---|---|
| 나이 | 만 39세 이하 | 상한 없음 |
| 주택 | 무주택 | 무주택·1주택 |
| 소득 | 부부 합산 연 7천만원 이하(신혼은 1인 7천만원 이하도 가능) | 상한 없음 |
| 한도 | 보증금의 90%(최대 2억원, 신혼·유자녀 3억원) | 보증금의 80%(대출 최대 4억 4,400만원) |
| 보증비율 | 100% | 90%(수도권·규제지역 80%) |
| 보증료율 | 연 0.02% | 연 0.06~0.20%(보증금 구간별 기준) |
청년특례 열은 주택금융공사가 10월 8일 발표한 제도개선 사항(10월 19일 신규 보증신청분부터 적용) 기준입니다. 보증료율은 두 열 모두 현행 주택금융공사 「보증료 등의 운용규정」(2026년 6월 22일 시행) 기준입니다. 청년특례는 최저 요율을, 일반 보증은 보증금 구간별 기준 요율을 적었습니다. 일반 보증 요율은 신혼부부·자녀양육가구 할인이나 전자계약 할인 등으로 내려가며, 하한은 연 0.02%입니다. 표에서 일반 보증의 대출 최대 4억 4,400만원은 은행이 공시한 최고액입니다.
주택금융공사는 10월 8일 보도자료에서 이번 확대를 ’10월 19일 신규 보증신청 건부터’ 적용한다고 밝혔습니다.
주택도시기금의 청년전용 버팀목 전세자금은 이번 확대와 별개로 원칙적으로 만 34세까지입니다. 이름이 비슷해도 대상 나이가 넓어지는 것은 주택금융공사 보증 쪽입니다.
보증금 2억원 전세라면 내 돈으로 채울 몫이 2천만원 줄어듭니다
일반 보증의 한도는 보증금의 80%이고, 청년특례 전세보증은 90%입니다. 그래서 보증금 2억원이면 대출로 채우지 못해 직접 내야 하는 몫, 곧 내 돈이 4천만원에서 2천만원으로 줄어듭니다. 다만 실제 한도는 소득에 따른 상환능력 한도로 줄어들 수 있습니다. 10월 19일부터 주택금융공사 상품 안내는 1억원 이하로 빌릴 때 이 한도를 따지지 않는 대상을 신혼·유자녀로 적고 있어, 그 밖의 청년에게 어떻게 적용되는지는 거래 은행에서 확인해야 합니다. 소득이 낮으면 두 보증의 한도 차이가 줄어들 수 있습니다.
그런데 신혼·유자녀가 아니라면 청년특례 한도는 보증금이 아무리 커도 2억원을 넘지 못합니다. 보증금 2억 2,222만원[2억원 ÷ 90%]에서 한도가 이 상한에 닿습니다. 일반 보증 한도는 보증금의 80%라 보증금이 커질수록 계속 늘어납니다. 그래서 보증금 2억 5천만원에서 청년특례 한도를 따라잡습니다[2억원 ÷ 80%].
이 2억 5천만원이 한도가 더 큰 쪽이 바뀌는 갈림길입니다. 두 한도의 차이는 보증금 2억 2,222만원에서 2,222만원으로 가장 크고, 보증금이 그보다 커지면 줄어들어 갈림길에서 사라집니다. 신혼·유자녀는 상한이 3억원이라 갈림길도 보증금 3억 7,500만원[3억원 ÷ 80%]으로 높아집니다.
한국부동산원의 8월 중위 전세가격(한가운데 값)으로 보면 수도권 연립·다세대와 오피스텔은 2억 5천만원 갈림길보다 낮고, 수도권 아파트는 높습니다. 수도권 연립·다세대는 1억 3,500만원, 수도권 오피스텔은 1억 8,354만원입니다. 반면 수도권 아파트는 3억 5,700만원, 서울 아파트는 5억 6,000만원입니다. 이 수준의 아파트 전세를 구한다면, 신혼·유자녀가 아닌 경우 일반 보증 한도가 더 크다는 뜻입니다.
늘어난 2천만원에는 이자가 연 86만원 붙고, 보증료는 할인 전 수도권 기준으로 연 6만 6,400원 줄어듭니다
물론 보증금 2억원 전세에서 늘어난 2천만원에도 이자가 붙습니다. 8월 주택금융공사 보증 전세대출의 은행별 금리 중앙값은 연 4.30%입니다. 이 금리면 2천만원의 이자는 연 86만원입니다[2,000만원 × 4.30%]. 같은 달 정기예금 금리는 연 3.14%여서, 덜 든 내 돈 2천만원을 예금에 넣어 두어도 받는 이자는 대출 이자보다 적습니다. 내 돈이 2천만원 덜 드는 대가로 이자를 더 내는 셈입니다.
보증료는 반대로 줄어듭니다. 보증료는 대출 가운데 주택금융공사가 보증하는 금액에 요율을 곱해 매깁니다. 주택금융공사가 보증하는 비율을 보증비율이라고 하는데, 일반 보증은 수도권에서 80%입니다.
보증금 2억원 전세에 적용되는 일반 보증의 기준 요율은 연 0.08%입니다. 앞의 예가 수도권 전세라면 일반 보증의 보증료는 연 10만 2,400원입니다[1억 6천만원 × 80% × 0.08%]. 청년특례는 대출 전액을 보증하지만 요율이 가장 낮은 연 0.02%입니다. 그래서 청년특례의 보증료는 연 3만 6,000원입니다[1억 8천만원 × 100% × 0.02%]. 청년특례로 바꾸면 보증료는 연 6만 6,400원 줄어드는 셈입니다[10만 2,400원 − 3만 6,000원].
다만 일반 보증 요율은 할인을 받으면 하한인 연 0.02%까지 내려갈 수 있습니다. 할인에는 신혼·유자녀 할인 외에도 보증료 우대 협약을 맺은 은행에서 받는 할인과 전자계약 할인 등이 있습니다. 요율이 연 0.02%면 일반 보증의 보증료는 연 2만 5,600원입니다[1억 6천만원 × 80% × 0.02%]. 청년특례보다 오히려 적은 금액입니다. 어느 쪽이든 보증료 차이는 이자 86만원에 비하면 작습니다. 청년특례의 이점은 보증료보다 한도에 있다는 뜻입니다.
청년특례처럼 보증비율이 높으면 은행 금리가 얼마나 낮아지는지는 공시된 자료가 없어, 위 계산에는 넣지 않았습니다.
계약 전에 내 보증금으로 청년특례와 일반 보증의 한도를 비교해 봅니다
같은 35~39세라도 보증금이 얼마냐에 따라 한도가 더 큰 보증이 달라집니다.
- 신혼·유자녀가 아니라면 보증금 2억 5천만원 미만, 신혼·유자녀는 3억 7,500만원 미만에서 청년특례 한도가 더 큽니다. 신청 전에 주택금융공사의 청년특례 전세보증 안내(상품명 ‘특례전세자금보증’)에서 나이와 소득 요건을 확인합니다.
- 그보다 비싼 전세라면 일반 보증 한도가 더 큽니다. 청년특례 한도까지만 빌리고 나머지를 내 돈으로 채울지, 일반 보증으로 더 빌릴지는 이자와 보증료를 함께 비교해 정합니다.
- 사는 지역의 청년 협약 보증도 확인합니다. 서울·인천·부산·대전 등은 주택금융공사와 협약해 39세 이하 무주택 청년용 전세보증을 따로 운영합니다. 서울시 상품은 보증금 3억원 이하 전세에 한도가 최대 2억원입니다. 다만 미혼이면 연소득 5천만원 이하여야 해, 소득 상한이 청년특례보다 낮습니다.
- 만 34세 이하일 때 청년특례를 받은 사람은 지금 규정에서도 만 35세 이후 한 번 기한을 연장할 수 있습니다. 연장한 대출의 만기일에 만 39세 이하여야 합니다. 확대 뒤의 기한 연장 규정은 주택금융공사의 10월 8일 발표에도 나와 있지 않습니다.
보증금 일부를 월세로 돌릴 때 집주인이 받을 수 있는 월세의 법정 상한과, 그 상한이 걸리는 계약은 전월세전환율 계산 글에서 다뤘습니다.
실제 한도는 소득과 보증심사에 따라 달라집니다
신혼이 아닌 기혼 가구는 전처럼 부부 합산 연소득이 7천만원 이하여야 합니다. 주택금융공사도 최대 한도는 보증심사 결과에 따라 실제 이용 가능 한도가 달라질 수 있다고 밝혔습니다.
여기 실은 한도는 보증 규정이 허용하는 최대 금액이고, 소득에 따른 상환능력 한도로 줄어들 수 있습니다. 10월 19일부터 주택금융공사 상품 안내는 1억원 이하로 빌릴 때 이 한도를 따지지 않는 대상을 신혼·유자녀로 적고 있습니다. 은행도 신용과 기존 대출에 따라 이 최대 금액보다 적게 빌려줄 수 있습니다. 실제 대출 가능액은 거래 은행에서 확인해야 합니다. 금리 4.30%도 8월 은행별 금리의 중앙값이라 실제 대출 금리와 다를 수 있습니다.
본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 금융상품의 매수·매도 추천이나 투자 권유가 아닙니다. 투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
자주 묻는 질문
청년 전세대출 39세 확대는 언제부터인가요?
2026년 10월 19일 신규 보증신청분부터입니다. 주택금융공사가 10월 8일 보도자료에서 밝혔고, 상품 안내의 나이 기준도 만 39세 이하로 바뀌었습니다.
35세 이상도 청년 전세대출을 받을 수 있나요?
10월 19일 신규 보증신청분부터 받을 수 있습니다. 신청일 기준 만 39세 이하 무주택자이고 본인과 배우자의 합산 연소득이 7천만원 이하이면 주택금융공사 청년특례 전세보증 대상입니다. 신혼부부는 합산 소득이 이를 넘어도 한 사람의 연소득이 7천만원 이하면 됩니다. 주택도시기금의 청년전용 버팀목은 원칙적으로 만 34세까지이며, 이번 확대 대상이 아닙니다.
청년 전세대출 한도는 얼마인가요?
주택금융공사 청년특례 전세보증의 한도는 보증금의 90%와 2억원 중 적은 금액입니다. 신혼부부나 자녀가 있는 가구는 10월 19일부터 상한이 3억원입니다. 최대 한도일 뿐, 소득과 부채에 따른 보증심사 결과로 실제 한도는 줄어들 수 있습니다. 신혼·유자녀가 아니면 보증금 2억 5천만원을 넘는 전세에서는 일반 전세보증 한도가 더 큽니다.
청년 전세대출 39세 확대, 한도가 더 큰 쪽은 내 보증금이 정합니다
청년특례 전세보증은 일반 보증보다 한도가 보증금의 10%만큼 큽니다. 그러나 한도가 2억원 상한에 닿으면 그 차이가 줄기 시작하고, 더 비싼 전세에서는 오히려 일반 보증의 한도가 더 큽니다. 청년특례를 쓸 수 있는지는 나이가 정하지만, 어느 쪽 한도가 더 큰지는 보증금이 정합니다.
출처·검증 노트
이 글의 수치·사실 16건은 아래 원문에서 직접 확인했고, 그중 4건은 둘 이상의 자료로 교차 확인했습니다. 제도는 바뀌므로 각 항목의 기준일을 함께 봐 주세요.
- 금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026.8.13) p.16·p.21 — 확인 항목 1건 (기준일 2026-08-13)
- 한국주택금융공사 특례전세자금보증 상품 안내 — 확인 항목 2건 (기준일 2026-10-19 조회)
- 금융위원회 8·13 대책 p.16 비교표 · 주택금융공사 일반전세자금보증 안내 — 확인 항목 1건 (기준일 2026-08-13)
- 돈의 눈금 자체 계산 (금융위 8·13 대책 개선안·주택금융공사 규정) — 확인 항목 1건 (기준일 2026-10-02)
- 한국주택금융공사 보도자료 「주택금융공사, 무주택 청년 특례전세보증 지원 강화」(참고1 제도개선 사항·참고2 질의응답 포함) — 확인 항목 1건 (기준일 2026-10-08)
- 돈의 눈금 자체 계산 (금융위 8·13 대책 개선안·주택금융공사 규정) — 확인 항목 1건 (기준일 2026-10-02)
- 한국주택금융공사 개인보증시행세칙 개정 사전예고(2026.9.3) — 확인 항목 1건 (기준일 2026-09-03)
- 한국주택금융공사 「보증료 등의 운용규정」(2026.6.22 시행) — 확인 항목 1건 (기준일 2026-06-22)
- 주택도시기금 청년전용 버팀목 전세자금 안내 — 확인 항목 1건 (기준일 2026-09-30)
- 한국주택금융공사 「전세자금보증 업무지침(요약본)」(기준일 2026.4.30) — 확인 항목 1건 (기준일 2026-04-30)
- 한국부동산원 「전국주택가격동향조사」 2026년 8월 보고서 p.25 — 확인 항목 1건 (기준일 2026-08)
- 한국부동산원 「오피스텔가격동향조사」(KOSIS) — 확인 항목 1건 (기준일 2026-08)
- 한국주택금융공사 「전세대출금리 안내」 2026년 8월 취급분 — 확인 항목 1건 (기준일 2026-08)
- 한국은행 경제통계시스템(ECOS) 예금은행 가중평균금리 — 확인 항목 1건 (기준일 2026-08)
- 한국주택금융공사 전세자금보증 찾기(협약전세) — 확인 항목 1건 (기준일 2026-10-02)
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